חלום שהפך למלון: מסע ניהול הפרויקט המורכב של מלון ביאזי בירושלים

במרכז שכונת נחלאות הציורית בירושלים, ניצב מלון בוטיק "ביאזי" – פנינה ארכיטקטונית ומלונאית, שמספרת סיפור יוצא דופן של חזון, נחישות וניהול פרויקטים יוצא דופן. המלון, המציע שש סוויטות יוקרתיות, אינו עוד מיזם נדל"ני; הוא הגשמת חלום משפחתי עמוק, שהחל בביתו של סב המשפחה משנת 1935. 

אנו גאים לארח לראיון מיוחד את מימי ביאזי, מנהלת הפרויקט ובעלת המלון, יחד עם בעלה ושותפה לדרך, יואל, וללמוד מהם על האתגרים המורכבים והלמידה המשמעותית בדרך להגשמת הפרויקט הייחודי הזה.

האוטופיה שהפכה למציאות: על הרעיון והטריגר המרכזי לפרויקט

שאלה: מימי, ספרי לנו על הרגע שבו עלה הרעיון להפוך את בית המשפחה למלון. מה היה הטריגר המרכזי, וכיצד התגבשה ההחלטה לצאת לפרויקט בסדר גודל כזה, שמשלב כל כך הרבה רבדים אישיים ומקצועיים?

מימי: "הבית ברחוב כפר ברעם, שנבנה על ידי סבא וסבתא שלי שעלו מהעיר דיארבקיר שבטורקיה ב-1933, היה בעבר דירת חדר המצופה בפח, ששימשה למגורי המשפחה ומכולת שכונתית  כמקור פרנסה. חלומו של אבי, אליהו ביאזי זכרו לברכה, היה לראות את הבית נבנה מחדש, עם שלט בחזית הבית, הנושא את שם המשפחה – 'ביאזי' עם עלה של זית ומגן דוד. אבא, שהגיע לגיל 80, החליט שצריך לשפץ או לבנות את הבית מחדש לאור מצבו ולהגשים את חלומו. הוא הטיל עליי את המשימה, באמונה שרק אני אוכל להוציא לפועל פרויקט כה מסובך, הן משפטית והן ביצועית.

"במקור, התכנון היה לבנות שלוש דירות להשכרה. לאחר שבע שנים מורטות עצבים של התמודדות מול הרשויות קיבלנו את ההיתר המיוחל לשלש דירות. אחרי שלב ההריסות ובניית היסודות ושלד הבנין בהתאם להיתר הבניה, התברר ליואל שלאור הביקוש הרב לאירוח תיירותי בעיר והתחזיות לתיירות בשנים הבאות,  פורסמה ואושרה תב"ע תקנונית המאשרת עירוב שימושים של מגורים ותיירות בהתאם לצורך. התוכנית מתירה חלוקת דירות גדולות למספר יחידות, ללא תוספת שטחים. התב"ע מותנית באישורים של משרד התיירות, משרד הבריאות, הרשות לכיבוי אש, נציבות הנגישות והג"ה וכמובן הגשת תוכנית חדשה בעירייה לקבלת היתר בניה חדש לשינויים הנדרשים בבנין.

בתחילה התנגדתי לאור ההיסטוריה שלי עם הרשויות, אך יואל, אישי היקר, שזיהה את הפוטנציאל הכלכלי, שכנע אותי. הרגע המכונן היה ההבנה שאוכל לשלב בפרויקט את סיפור המורשת המשפחתית, לזכר אבי אליהו ביאזי ואחי אברהם- השוטר שנרצח בעת מילוי תפקידו בסמוך לשער יפו, שנולד בבית הזה. זה הפך את הפרויקט לא רק לעסקי, אלא לאפשר צמיחה מתוך השכול, מטרה שהעניקה לי כוחות עצומים."

הרחבת גבולות הפרויקט: חווית אירוח שמחוברת לשכונה

שאלה: אחת ההחלטות המעניינות בפרויקט היא שבמלון אין חדר אוכל סטנדרטי. איך הגעתם להחלטה הזו, ואיך היא מתחברת לחזון שלכם ליצירת חוויה אותנטית?

מימי: "זו הייתה החלטה אסטרטגית לחלוטין. כשהפכנו את הפרויקט למלון, הבנו שאנחנו לא רוצים להיות עוד מלון בוטיק גנרי. החזון היה ליצור חוויה שמחוברת עמוק לשורשים של המשפחה ושל שכונת נחלאות. במקום להשקיע משאבים עצומים בהקמת מטבח תעשייתי ותפעול של חדר אוכל, שאלנו את עצמנו – 'מהי החוויה האמיתית שאנחנו רוצים להעניק?'"

"כאן נכנס לתמונה שיתוף הפעולה המופלא עם 'מאמא רחל'. רחל היא שכנה שלנו, בשלנית בחסד עליון שמארחת בביתה לארוחות ספרדיות-ירושלמיות אותנטיות. ההבנה הייתה שאנחנו יכולים 'להרחיב' את גבולות הפרויקט אל תוך השכונה. במקום שהאורחים שלנו ירדו לאכול בקומת המרתף, הם הולכים שתי דקות ברגל וחווים אירוח אמיתי בבית ירושלמי, עם אוכל שבושל מהנשמה. זה הפך את ארוחת הבוקר מ'שירות' ל'חוויה' בפני עצמה, וזה המהות של כל הפרויקט."

יואל: "מההיבט התכנוני והכלכלי, זו הייתה החלטה יעילה וחכמה. היא חסכה לנו עלויות בנייה ותפעול מורכבות, ובמקביל העניקה לנו בידול שיווקי עצום. זהו מודל של 'כלכלה שיתופית' שכונתית, שמיטיב איתנו, עם מאמא רחל, ובעיקר עם האורחים שמקבלים ערך מוסף שהם לא היו מקבלים בשום מקום אחר".

הובלת ניהול הפרויקט: אתגרים, פתרונות וגילוי יכולות

שאלה: פרויקט בסדר גודל כזה דורש ראייה רחבה וירידה לפרטים. מי הוביל את ניהול הפרויקט הראשי, מה היו האתגרים המרכזיים בניהול, וכיצד התמודדתם איתם, במיוחד בהיבטים שלא צפיתם להם? האם גיליתם בעצמכם יכולות שלא ידעתם שקיימות בכם?

מימי: בחלוקת התפקידים בפרויקט, יואל היה 'הראש החושב' ואני הייתי 'הראש המתקשר והמבצע'. יואל, כמהנדס אלקטרוניקה לשעבר שעשה הסבה לאדריכלות, הביא איתו חשיבה הנדסית, הבנה עמוקה של תוכניות ויכולת למצוא פתרונות טכניים מורכבים. אני, לעומת זאת, עם ניסיון חיים עשיר ויכולות תקשורת בין-אישיות חזקות, הייתי אמונה על המשא ומתן עם הרשויות, הביצוע בשטח וההתמודדות היומיומית מול בעלי המקצוע.

"אחד האתגרים הבלתי צפויים והקשים ביותר היה ההתמודדות הבירוקרטית סביב הבעלות על הקרקע. השטח שנרכש בשנות השלושים הוא שטח 'מושע' – מושג טורקי עתיק שבו הבעלות על הקרקע חולקה באחוזים בין משפחות רבות, ללא רישום מפורט בטאבו וללא קוי גבול לכל מגרש פרטי. מדובר בשטח הגדול משני  דונם השייך למספר רב מאוד של בעלים יורשים,  העירייה סירבה לתת היתר בניה ללא ביצוע "פרצלציה" על כל השטח, מחשש לתביעות משפטיות, כפי שקרה להם בעבר באחד המגרשים. הייתי צריכה להוכיח שהקרקע אכן שייכת לסבא שלי, אך הדרישה להחתים מאות יורשים הייתה בלתי אפשרית. הפתרון הגיע מיואל, שזיהה כי גבול המגרש הוא רחוב עירוני – רחוב יראון המקיף את הבניין השייך לנו ומגרש סמוך . הוא הציע פתרון יצירתי: שאנו ובעלי השטח הסמוך נחתום על התוכניות האחד של האחר, ובנוסף נחתום על כתב שיפוי לעירייה, במקרה שהעירייה תיתבע ע"י בעל מגרש אחר ורק אז נקבל היתר בניה.זה היה משא ומתן מורט עצבים, מלא רגש ואמוציות מול גורמים רבים, אך בסופו של דבר הושג ההיתר המיוחל.

"אתגר נוסף היה שינוי הייעוד של הפרויקט. ההחלטה לעבור מדירות למלון בוטיק, לאחר שכבר התחלנו בבנייה, דרשה תכנון מחדש של הכל. לדוגמה, נושא הגג והפיכתו למרפסת נוף: כשעליתי לגג וראיתי את הנוף המדהים, לא יכולתי לדמיין שישמש לדודים ומזגנים  בלבד. זה דרש הגשת תיקון תוכניות חדשות ומורכבות. התעקשתי, ובסוף יואל והאדריכלית נירה אורן מצאו פתרון יצירתי. זו דוגמה לחשיבות הגמישות והנכונות לשנות תוכניות מול אתגרים או הזדמנויות בלתי צפויות, גם אם זה מייצר 'פאקים' ועלויות נוספות.

"למדנו שחשיבותו של תכנון מוקפד על הנייר היא עצומה. בעוד שאבא שלי נהג לעבוד 'בשטח' ללא תכנון מוקדם, יואל הוא טיפוס מסודר שמקפיד על תוכניות מפורטות, הפרויקט הזה לימד אותי שאין טוב יותר מלשבת עם תוכנית, להבין כל פרט, ולהזיז דברים על הנייר לפני שהם מיושמים בשטח. גילינו שאנחנו בולדוזרים, שהרגש והאינטואיציה שלי, יחד עם המקצועיות של יואל, הם שילוב מנצח."

חלוקת תפקידים ושילוב כישרונות בניהול זוגי

שאלה: יואל הגיע מתחום האדריכלות (הסבה מאוחרת), ואתם זוג. איך חילקתם את התפקידים ביניכם וכיצד שילבתם את הכישרונות והידע של כל אחד מכם בניהול הפרויקט בפועל? האם היו חיכוכים מקצועיים, וכיצד יישבתם אותם?

מימי: החלוקה בינינו הייתה טבעית וספונטנית, בדומה לחלוקת התפקידים בבית הוריי בקונדיטוריה, וגם בבית הוריו של יואל בקצבייה. אני הייתי 'הראש המדבר והמבצע' – זו שרצה בין העובדים, מנהלת משא ומתן, מביאה אישורים ומוציאה דברים לפועל. יואל, לעומת זאת, היה 'הראש החושב' – הוא זה שקרא את התוכניות, התייעץ עם אדריכלים ומתכננים, ודאג להיבטים ההנדסיים והעיצוביים. הוא למד אדריכלות ועיצוב פנים כתחביב לאחר שפרש מעבודתו כמהנדס, והידע המקצועי שלו היה קריטי.

"היו כמובן חיכוכים מקצועיים, בעיקר סביב הצורך שלי בפרפקציוניזם מול הגישה היותר פרקטית של יואל. הוא היה אומר 'אני רוצה לישון בלילה', וטען שחשוב להתקדם ולהביא לסיומו של הפרויקט ולי היה חשוב לנסות לעשות הכל מושלם. אני פעלתי מתוך אינטואיציה ולעיתים רציתי 'גם וגם', בעוד הוא פעל לפי סרגל ישר ותוכניות מדויקות. אני הייתי נכנסת לראש של בעל המקצוע כדי להבין את קשייו, בעוד יואל היה ממוקד בתוצאה הסופית. בסופו של דבר, הכבוד ההדדי וההבנה שאנחנו משלימים זה את זו עזרו לנו ליישב את המחלוקות ולהתקדם."

נגיעות אישיות בעיצוב ואווירה ושילוב מורשת

שאלה: כל פינה במלון מספרת סיפור. אילו נגיעות אישיות שלך ושל יואל שולבו בעיצוב ובאווירה הכללית של המלון, וכיצד הצלחתם לשמור על האיזון בין ביתיות חמה לבין סטנדרטים של מלון בוטיק?

מימי: "המלון כולו הוא סיפור מורשת משפחתי. כל אביזר וכל פינה מספרים סיפור אישי, בעיקר מחייהם של הורי. אבא שלי, שתחביבו לאחר מות אחי היה נגרות, יצר עבודות עץ רבות מעץ אלון – חנוכיות, פמוטים ופריטים נוספים. מצאנו בעליית הגג קופסאות תה שיצר ועוד מראות מיוחדות מעץ, ואלה שולבו בעיצוב המלון, ללא שינוי, כפי שהם. הפייפ-(מקטרת) של אבא, סמל לנחישותו ולשינוי שעבר בחייו, אף הוא מוצג במלון.

"אחת העבודות המשמעותיות שהורי בנו בנגריה היה כיסא 'אליהו הנביא' ותרמו לבית כנסת לפני 25 שנה לזיכרו של אחי אבי ביאזי ז"ל.  ביום הזיכרון האחרון קיבלתי הודעה ותמונה מאורחת במלון שנכדה נימול בכסא זה, וזה סגר מעגל מדהים של מורשת והשראה. האדריכלים רן ומוריס מ- Ran & Morris Architecture & Design והמעצבים שי וקרן מסטודיו YugoaRt  , שבחרנו בהם לאחר חיפושים רבים.הם אלה שהבינו את החזון הייחודי שלי וביקשו ללמוד את סיפור חייו של אבי דרך חומרים ותמונות. הם עזרו לנו לשלב את הפריטים והסיפורים בעיצוב, תוך שמירה על רמה מקצועית גבוהה. המטרה הייתה ליצור תחושה של בית חם ומזמין, אך עם סטנדרטים של מלון בוטיק. זה היה איזון עדין, והיה חשוב לי שהאורחים ירגישו את הנשמה של הבית והמשפחה בכל פינה. והנשמה הזו לא נעצרת בדלת הכניסה שלנו. היא ממשיכה אל הסמטאות הסמוכות, למשל בחוויה שאנחנו מציעים אצל 'מאמא רחל', שהיא למעשה הרחבה טבעית של תפיסת האירוח הביתית והחמה שלנו".

רגעי שיא ולמידה בתהליך ניהול פרויקטים

שאלה: במהלך פרויקט כזה יש רגעים של "פיק" – הצלחות גדולות ואתגרים משמעותיים. ספרי על רגע אחד מכונן שבו הרגשתם שאתם פורצים דרך, ועל שיעור אחד חשוב שלמדתם על תהליך ניהול פרויקטים לאור ההתנסות הזו.

מימי: "היו הרבה רגעי 'פיק'. קבלת היתר הבנייה לאחר שבע שנים של מאבק הייתה רגע מכונן ומרגש במיוחד. לראות את אבא שלי, שחלם לראות את הבית נבנה, והיה נוכח בהריסת הבית הישן ובתחילת הבניה, צוחק ונותן את ברכת הדרך למרות כל הקושי – זה היה פיק רגשי אדיר. גם ההחלטה האמיצה להפוך את המבנה למלון בוטיק משפחתי, עם כל המורכבות הכרוכה בכך, הייתה רגע של פריצת דרך.

"אחד השיעורים החשובים ביותר שלמדנו הוא חשיבות התכנון המוקפד מראש על הנייר. אבא שלי היה טיפוס של 'ביצוע בשטח', ואני לעיתים נוטה לעבוד לפי אינטואיציה. אבל יואל, עם החשיבה ההנדסית שלו, לימד אותי שאין טוב יותר מלשבת עם תוכנית, לראות ולהבין כל פרט, להזיז דברים על הנייר לפני הביצוע. כשלמדנו זאת על בשרנו, למשל עם תכנון הגג, הבנו את המחיר של אי-תכנון מוקדם. הדבר נכון גם לגבי בחירת בעלי מקצוע איכותיים וחיבור רגשי אליהם. גם אם זה נראה יקר יותר, בעלי מקצוע טובים שמתחברים לחזון הפרויקט הם השקעה שמשתלמת פי כמה."

טיפים ממנהלת פרויקט מנוסה

שאלה: אם הייתם יכולים לחזור אחורה בזמן לרגע שבו התחלתם את הפרויקט המאתגר הזה, איזה טיפ אחד משמעותי הייתם נותנים לעצמכם בתחילת הדרך, טיפ שהייתם רוצים לשתף מנהלי פרויקטים אחרים שיוצאים לדרך דומה?

מימי: "הטיפ המרכזי שלי הוא לא להיות פרפקציוניסטית יתר על המידה, אך לשמור על שלמות ואמונה בתהליך. בפרויקט שיש לו משמעות רגשית עמוקה, כמו שלנו, קשה לשחרר. עם זאת, למדתי שצריך למצוא איזון. כשעושים משהו, צריך לעשות אותו מכל הלב ובאמונה שלמה במה שעושים. גם אם הדרך קשה ולא הכל הולך חלק, תיהנו מהתהליך ומהדרך. אל תחשבו רק כלכלית ואם אתם לא נהנים ולא מוציאים מעצמכם את היכולות, הנטיות והאהבות שלכם, פספסתם את הפרויקט. המוצר חייב לגעת בכם עמוק, אחרת לא תוכלו לספר את הסיפור שלו באמת. מנהל פרויקט צריך גם לדעת לבחור בעלי מקצוע שמחוברים רגשית לפרויקט, ולא רק שחושבים על רווח כלכלי."

לסיכום: הסיפור של מלון ביאזי הוא דוגמה עוצמתית לכך שניהול פרויקטים הוא הרבה יותר מתכנון לוגי בלבד. הוא דורש חזון, גמישות, אומץ מול מכשולים בירוקרטיים, ואת היכולת לרתום כישרונות ורגשות לטובת המטרה. הלקחים המשמעותיים שמימי ויואל רכשו מתוך התמודדותם האישית עם מורכבות הפרויקט, מציעים תובנות יקרות ערך לכל העוסקים בניהול פרויקטים.

אנו במרכז הישראלי לניהול פרויקטים מזמינים אתכם להעמיק את הידע והכלים שלכם בתחום, ולהצטרף לקורסים ולקהילת המנהלים המקצועית שלנו.